A magyarok körében új trend alakult ki: a meghirdetett lakások iránti kereslet robbanásszerűen megnőtt. Sokan felfedezték, hogy milyen lehetőségeket kínálnak a piacon, és ennek megfelelően hajlandóak jelentős összegeket is áldozni az ideális otthonra. A P

2024-ben a kedvező makrogazdasági trendeknek köszönhetően gyorsan túlléptünk a lakáspiaci mélyponton. Az állami és piaci ösztönzők hatására, az idei évben tapasztalt körülbelül 25%-os forgalomnövekedés és 10-12%-os áremelkedés után jövőre is folytatódhat a lakáspiac dinamizmusa – állapítja meg az OTP Jelzálogbank legújabb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése.

A NAV idei első háromnegyedéves adatait feldolgozó elemzés az előző év hasonló időszakához viszonyítva országosan 9,6%-os drágulást mutat nominálisan, ami 5%-ot meghaladó reálár-növekedést jelent. Ezen belül Budapest mutatója 7,5%-os, a megyei jogú városoké 9,1%-os, míg a kisebb városok és községek árszintje ezt meghaladó mértékben nőtt.

Idén a lakótelepi ingatlanok áremelkedése kissé felülmúlta az egyéb társasházakét. 2014-hez képest ez a szegmens átlagosan 311%-os növekedést mutatott, míg az egyéb társasházak esetében ez az érték 304%-ra rúg. A legfrissebb adatok szerint az idén eladott lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladta az 590 ezer forintot, Budapesten pedig a négyzetméterenkénti ár elérte a 800 ezer forintot - nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A 19 vármegye közül idén sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Az áremelkedési rangsor élén, 16%-os növekedéssel Bács-Kiskun vármegye áll, s 14% feletti még Nógrád és Fejér mutatója. A legkevésbé dráguló Baranyában és Jász-Nagykun-Szolnokon mindössze 1-1,5%-kal magasabb áron keltek el a lakóingatlanok idén eddig, mint egy éve.

Budapesttel (991 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva immár ötödik éve Somogy a legdrágább vármegyénk (764 ezer Ft/m2), ám a dobogó harmadik fokára - Pest után, Győr-Moson-Sopront megelőzve - most ismét Hajdú-Bihar került. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, amely csak idén lépte át minimálisan a 200 ezer Ft/m2 átlagárat. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 756 ezer - Budapesttel nem számolva 517 ezer - forint volt négyzetméterenként.

Az idei év első háromnegyedében Szombathely városa tapasztalta a legnagyobb áremelkedést nagyvárosaink közül, hiszen itt a lakásárak 13%-kal nőttek. Ezt a trendet követi Szekszárd, Kecskemét és Salgótarján, ahol az árak 12-12%-kal emelkedtek. Érdekesség, hogy Szekszárd és Szombathely a 2023-as éves összesítés alapján is a legjobb eredményeket produkálták. A többi nagyváros közül Debrecen kiemelkedik a maga 752 ezer Ft/m²-es árával, míg Győr 692 ezer Ft/m²-rel a második helyen áll, csupán egy hajszálnyival megelőzve Veszprémet, ami 688 ezer Ft/m²-t mutat. További városok, mint Székesfehérvár, Szeged és Kecskemét szintén átlépték a hatszázezres határt.

Budapesten a XXIII. kerület drámai, 40%-os éves áremelkedést mutat, ami figyelemre méltó jelenség. Ez a növekedés egyértelműen az összetételhatás következménye, hiszen az utóbbi években számos jelentős lakásfejlesztés indult a térségben. A fővárosi szinten tapasztalható alacsony kereslet és a soroksári forgalom csekély volumene miatt az ezekben az új projektekben értékesített lakások magasabb átlagárai jelentős ingadozást idéznek elő a piacon. Ezzel szemben négy kerületben (XVI., XXII., III. és XX.) az árak egy év alatt 1-6% közötti csökkenést mutattak. Míg három évvel ezelőtt csupán az V. kerület tudta átlépni az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának adatai szerint most már hét másik kerület is meghaladta ezt a határt.

A budapesti ingatlanpiacot továbbra is a főváros V. kerülete uralja, ahol az átlagos négyzetméterár eléri az 1,37 millió forintot – mutatott rá Valkó Dávid. A rangsor végén, ahogy az már megszokott, a Pest peremkerületei találhatók. A XXIII. kerületben az idei évben az átlagos négyzetméterár már meghaladja a 700 ezer forintot, míg a XX. és XXI. kerületekben még ennél alacsonyabb szinten mozognak az árak.

Egy év alatt 45%-kal drágult a 1117-es körzet, azaz a XI. kerület kiterjedt területe, mely magában foglalja Nádorkertet, illetve Albertfalva, Kelenföld és Lágymányos egy-egy részét. Bár ez a körzet alapból is közkedvelt, az idénre látványosan bővülő tranzakciószám bő felét két nagy, Duna-parti újépítésű lakóprojekt lakásainak eladása adja, ami százas nagyságrendű forgalom mellett is érezhető hatással van az árszint alakulására.

A piaci trendek alakulásának mélyebb megértéséhez érdemes a tranzakciók számát figyelembe venni, különösen azokban a városrészekben, ahol az újlakás-piac zavaró hatásai nem érvényesülnek. Ilyen területek közé tartozik a 1023-as, a 1124-es és a 1055-ös irányítószámú körzet, amelyek esetében a drágulás mértéke 23-25% között mozog. Az átlagos négyzetméterárak tekintetében figyelemre méltó, hogy 66 körzetben túllépik az egymilliós határt, míg 45 helyszínen az 1,1 milliós küszöb is átlépésre került. A budai és pesti oldal arányosan képviselteti magát e körzetek között. Különösen kiemelkedik a 1117-es körzet, ahol a legmagasabb átlagos négyzetméterár, 1,7 millió forint, tapasztalható. A százas nagyságrendet elérő forgalmú irányítószám-körzetek közül, ahol az új lakóprojektek értékesítése nem torzítja az átlagárat, a 1052-es körzet emelkedik ki a legmagasabb, 1,245 millió forintos átlagárával.

2024-ben váratlanul gyorsan magunk mögött hagytuk a csupán mintegy másfél évig tartó lakáspiaci recessziót. Bár a gyorsabb gazdasági növekedést egyelőre strukturális problémák hátráltatják, a releváns makrogazdasági tényezők idei javulása (rekord foglalkoztatottság, zuhanó infláció, újra reálbérnövekedés, csökkenő kamatszint) mellett az elhalasztott kereslet az év elején gyorsan aktivizálódott, aminek az új CSOK Plusz hitelkonstrukció adott további lendületet.

A tavalyi alacsony bázisra építkezve idén körülbelül 25%-os növekedéssel 130 ezer körüli tranzakcióra számítunk. Érdemes megjegyezni, hogy hasonló mértékű forgalomnövekedésre legutóbb 2014-ben volt példa, ami után hét évnyi csökkenés és stagnálás következett. Még így is, ez a volumen valamelyest elmarad az elmúlt évtized átlagos tranzakciószámától. Az árak is követték a forgalomnövekedést, így az idei évre 10-12%-os nominális lakásáremelkedésre lehet számítani. Ezen mutatók alapján a magyar lakáspiac Európa élvonalába tartozik.

Minden jel arra utal, hogy 2025-ben a lakáspiaci fellendülés továbbra is folytatódik. A gazdasági növekedés és a fizetőképes kereslet emelkedése várható, amelyet számos új, vagy meglévő, a lakásvásárlást, bérlést, valamint a lakásállomány minőségi és mennyiségi javulását elősegítő állami intézkedés fog támogatni. Ezek az intézkedések lehetnek ideiglenesek vagy tartósak, és mind közvetlen, mind közvetett módon hozzájárulnak a piac élénküléséhez. A 2026-os választások előtt a potenciális lakásvásárlók, legyen szó saját célú felhasználásról vagy befektetési szándékról, valamint a meglévő ingatlanjaikat felújító vagy korszerűsítő személyek széles köre találhat új és könnyebben elérhető forrásokat, valamint bővebb kínálatot céljaik megvalósításához.

A Kormány szándékai szerint a bérlők helyzete kedvező irányba változhat. Előrejelzésünk alapján 2025-re a forgalom 15-20%-os növekedéssel akár a 150 ezer tranzakciót is meghaladhatja. Az árszint, a bérdinamikával összhangban, ismét könnyedén túllépheti a 10%-os növekedési ütemet. Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a fent említett lakáspiaci intézkedések nagyrészt átmeneti jellegűek, és a kamatok további csökkenése is valószínűtlen. Ennek következtében sem a tranzakciószám, sem az árdinamika tekintetében nem számítunk a korábbi fellendülés újbóli megjelenésére.