A magyarok szabályszerűen hagyják el ezeket a városokat, sőt, a környező területekről is távoznak: az úti céljuk pedig… – Pénzcentrum
Egy rövid időre elvonultak az ingatlanpiacot megrengető nagyobb változások - mint a pandémia okozta karaténhatás, vagy a rezsikrízis és rekordinfláció -, azonban máris itt az Otthon Start Program okozta felbolydulás. Az új, támogatott hitel bizonyára hatással lesz a Magyarországon zajló szuburbanizációs folyamatokra is: ismét népszerűbbé válhat az agglomeráció. A közelmúlt változásai után ugyanis egy időre megtorpant a lakosság kiáramlása az agglomerációba, és a friss adatok szerint ez a tendencia folytatódott 2025-ben is. A legfrissebb adatok szerint már 1,6 millióan éltek agglomerációs térségekben a főváros, Győr, Miskolc és Pécs vonzáskörzetében további 2 millió fő agglomerálódó térségekben vagy nagyvárosokat övező településegyütteseken. A magyar lakosságnak ezek alapján közel 38 százaléka él tehát jelenleg szuburbán területen.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai alapján 2025 januárjában körülbelül 1 millió 562 ezer ember lakott olyan területeken, amelyeket agglomerációnak minősítenek. Ezek közé tartozik Budapest mellett a Győr, Miskolc és Pécs körüli térségek is. Ezen kívül léteznek olyan agglomerálódó zónák is, mint Eger, Szombathely, Zalaegerszeg, valamint a Balaton környéke, ahol összesen körülbelül 420 ezer fő él. A nagyvárosok, például Debrecen, Szeged, Székesfehérvár és Nyíregyháza vonzáskörzetében további 1 millió 640 ezer ember tartózkodik az év eleji statisztikák szerint.
A fővárosi agglomeráció szívében, azaz Budapesten 1 millió 685 ezer ember élt, miközben a különböző agglomerációs szektorok népessége 2025-re folyamatosan növekedett. Ennek következtében a különbség az agglomeráció és a főváros tényleges lakónépessége között már csupán 123 ezer főre csökkent. Ha azonban tágabban értelmezzük az agglomeráció fogalmát – például úgy, hogy magába foglalja Székesfehérvárt és akár a Balatont is, figyelembe véve az ingázó munkavállalókat –, akkor a népesség már bőven meghaladhatná Budapest összlakosságát.
Ahogyan Győr, Miskolc és Pécs esetében is megfigyelhető, az agglomerációk lakóinak száma gyakran túlszárnyalja a központi város lakónépességét. Budapest agglomerációjában általánosan növekedés vagy stagnálás figyelhető meg minden ágazatban, míg a győri agglomeráció stagnáló tendenciát mutat. Ezzel szemben a miskolci és pécsi agglomerációkban a 2024-es adatokhoz viszonyítva csökkenés tapasztalható.
Amennyiben alaposabban szemügyre vesszük az úgynevezett agglomerálódó térségeket, egyértelmű tendencia figyelhető meg: a népesség csökkenése. 2022-ben a balatoni, egri, szombathelyi és zalaegerszegi agglomerációkban összesen közel 430 ezer fő élt, azonban 2025-re ez a szám várhatóan 420 ezer alá csökken. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által nagyvárosi településegyütteseknek nevezett régiókban is hasonló jelenség figyelhető meg 2024-hez viszonyítva, leszámítva Debrecen környékét. Itt 2022-ben kevesebb mint 266 ezer lakos élt, ám mára már túllépte a lakónépesség a 268 ezret. Debrecen nagyvárosi településegyüttese tehát évről évre folyamatos növekedést mutat, ami egyedülálló a környező térségekhez képest.
A pandémia kezdetén tapasztalt városokból való elvándorlás jelentős mértékben formálta a lakóhelyválasztási szokásokat, sokan keresve a nyugodtabb, zöldebb környezetet a nagyvárosok mellett. Azonban az energiaválság, amely különösen a felújítandó, korszerűtlen ingatlanok magas arányára vezethető vissza, valamint az infláció meredek emelkedése, stagnálásra kényszerítette az ingatlanpiacot, ezzel együtt pedig a szuburbanizációs irányvonalakat is megakasztotta. A modern, jobban felszerelt ingatlanok és városi lakások iránti kereslet megnövekedett, ami a visszatérési tendencia kezdetéhez vezetett. A főváros környékén sokan újra az agglomerációt választják otthonul, míg más területeken népességcsökkenés figyelhető meg. Ez utóbbi jelenség hátterében nemcsak a városokba való visszaáramlás állhat, hanem az országos szintű, negatív demográfiai trendek is szerepet játszhatnak.
Érdekes dilemmát vet fel, hogy az Otthon Start Program bevezetése miként befolyásolja a szuburbanizációs trendeket. Bár a kereslet valószínűleg növekedni fog a nagyvárosok körüli urbanizált övezetekben, ez párhuzamosan az ingatlanárak emelkedését is magával hozhatja. Jakab Zsolt, a Gránit Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere korábban lapunknak kifejtette, hogy a program elindítása következtében bizonyos városrészekben, különösen a budapesti agglomerációban, rövid távon az átlagosnál nagyobb árnövekedés várható, míg más területeken a program hatása inkább közvetett jellegű lehet.
